深度剖析灯湖盛世开盘，3.3万-4.9万，没有惊喜了！
今天上午，灯湖盛世开盘，在新凯广场的万枫酒店举行，
据了解，这次1-3号楼全推，总共158套，按照认筹顺序先后开盘，真实去化结果待统计。
具体价格如下：
95㎡：3.3-3.8万/㎡；总价310-360万，
120㎡：3.9-4.4万/㎡；总价460-530万，
128㎡：4.4-4.9万/㎡；总价560-630万，
评价下这次开盘价格：
1，小三房不便宜，按照95方好楼层，大概3.6万的均价来算，其对比万达华府，中海寰宇的二手房来说，都高出很多，万达二手南向高层3万-3.2万都可选，寰宇在批量踩踏，3.2万可以挑到不少好单位，而南海万科广场2.8万就可以选到南向3房，灯湖盛世位置虽然不错，但小三房这种体量在千灯湖太大了，产品重复，没啥太大竞争力。
2，120方的四房：3.9-4.4万/㎡，总价500万左右不算贵，其户型设计还不错，因为1.2栋为连体楼，采光差些，2栋01和3栋02是最便宜的，有粉丝算了一套2栋02东南向，其10楼价格在4.2万左右，最终放弃了，因为客户纯投资，期房是2年后交楼，感觉这个价格空间已经不大了，
3，130方四房，2梯2户的小高层，其产品有一定的稀缺性，我之前是比较认可的，但这次首开的价格有点贵，好单位都要去到4.7万-4.8万，失去了性价比，虽然千灯湖很缺四房，但地块较小，小区靠路边，有一定的噪音影响，很难升值，千灯湖的改善客户来说很挑剔四房，只会买大面积的，也更看重居住环境。
4，灯湖盛世对应的学校是灯湖二小，碧桂园旧改自己的学校，生源问题有些客户可能会介意，而另一方面，因为是旧改，是民企，其未来存在很多不确定性因素，还在碧桂园刚拿到一笔钱，现在买房安全感最重要，
5，明年千灯湖的旧改都会出货，保利会出，也是小地块，不过面积会做大些，而万科洲边也会出，估计比招商进度还快，万科和保利的户型，绝对值得重点期待，千灯湖的下蛋式供应不会对千灯湖的二手价格造成挤压与洗牌，
但平洲区域绝对不容忽视，地挺多的，地理位置近，未来不缺豪宅，不缺改善四房，目前映月湖核心有新盘才2.5万左右，300万就可以在平洲直接选个四房好单位，这对于很多人来说是个不错的选择，
未来四房才是主流，平洲也有学校，对于接盘侠来说，除非为了重点学位，否则他们是不会愿意去千灯湖接一个近10年楼龄的小三房，而且千灯湖小三房大多数都是小小区，住起来很不舒服，所以千灯湖会好的越好， 差的越差，再分化，而对于单纯投资来说，早期千灯湖投资客户来说，他们入手成本低，可以随时抛，对你都是打击。
总之： 灯湖盛世因为首期地块小，产品面积小，非常适合之前在早期千灯湖买了小三房的客户，现在需要置换四房没有什么成本，或者说是纯粹为了自住，在附近上班图方便的，但如果你是为了投资或升值来说，其产品位置已经决定了价格上限，目前看来，价格空间已经不大。
最后听说，平洲的越秀的新项目价格会有很大惊喜，因为地价很便宜，我还是那句话，市场本没有客，你不竞争你不卷，就没有客户，因为下行期，逻辑已变。
2022年8月21日，灯湖盛世航拍
对此，你怎么看？
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